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Banche finanza economia mutui

 

Banche finanza economia mutui


Tratto da wikipedia : La banca è un'impresa privata, quindi un ente a scopo di lucro, che fornisce alla clientela mezzi di pagamento e di intermediazione tra offerta e domanda di capitali, i primi provenienti per lo più dalle famiglie, i secondi domandati soprattutto dalle imprese. La principale entrata per le banche sono i tassi di interesse attivi, derivanti dalla creazione della moneta elettronica necessaria all'erogazione dei prestiti, che sono garantiti da una percentuale di riserva obbligatoria dei depositi forniti dalla clientela. A questi si aggiungono le commissioni per i servizi resi alla clientela. Tra i costi si possono citare i costi per il personale, per il mantenimento di sedi e filiali e per la gestione dell'infrastruttura informatica, nonché l'interesse pagato ai depositanti a fronte della raccolta (c/c, depositi, certificati di deposito, obbligazioni, pronti contro termine). I ricavi da intermediazione dipendono dalla differenza (spread in inglese) tra i tassi attivi - a carico dei clienti - e i tassi passivi - versati ai clienti. Lo spread è di solito tanto più ampio quanto più alti sono i tassi, con la conseguente necessità per la banca di cercare l'utile nelle commissioni (ricavi da servizi) percepite dalla clientela per servizi resi. Da tale variabile dipende la capacità della banca di coprire i costi fissi e di generare utili. Le banche moderne offrono numerosi servizi accessori, come la gestione diretta degli investimenti (gestioni patrimoniali), il cambio di valute straniere, il credito all'esportazione, l'emissione di titoli di credito (assegni, carte di pagamento), la custodia di valori in cassette di sicurezza, il supporto a varie operazioni finanziarie come la compravendita di titoli di stato, obbligazioni, azioni, fondi comuni di investimento e sicav.


 

Banche finanza economia mutui tutto di tutto

 

 

Banche finanza economia mutui

 

 

 

GLOSSARIO TERMINI BANCARI e finanziari

I contratti di mutuo possono essere differenti principalmente in funzione della durata, della finalità e dei tassi d'interesse.

Durata

La legislazione contempla l'esistenza di mutui di media o lunga durata, quindi esistono mutui da 5, 10, 15, 20 anni, e se necessario, anche se utilizzati più raramente, da 25 o 30 anni.

Finalità

Il motivo per cui si chiede un mutuo è solitamente legato ad esigenze specifiche, tra le finalità principali che portano alla richiesta del credito si trovano:

• l'acquisto di un immobile;
• la costruzione di un immobile;
• la ristrutturazione di un immobile;
• la mancata liquidità.

Il mutuo più frequentemente richiesto è quello per l'acquisto di un immobile. In riferimento a questo, nel caso della prima casa il contratto presenta particolari facilitazioni e detrazioni previste dalla legge.

E' facile intuire come il mutuo sia un servizio erogato dalle banche, dagli istituti di credito e dalle società finanziarie non solo nel caso di un acquisto immobiliare. Infatti, viene spesso richiesto per sostenere grosse spese, come: la ristrutturazione, la costruzione di un immobile o per i più diversi motivi (tra cui l'acquisto di un'auto, di uno yatch, dell'arredamento, ecc.).

Un mutuo immobiliare arriva a coprire fino all' 80% del valore dell'immobile stesso, anche se alcune banche e istituti di credito arrivano ad erogare mutui pari al 100% del valore, naturalmente, richiedendo maggiori garanzie.

Mutui a tasso variabile

I preferiti dagli italiani, inguaribili ottimisti. Il tasso varia in base al costo del denaro, registrato dal parametro Euribor. Per avere un'idea di quanto può cambiare la rata considera che una differenza dell'1% applicata a 100.000 Euro di debito produce una variazione di circa 50 Euro al mese. Non ci sono limiti matematici all'escursione dei tassi, mentre ce ne sono di fisiologici. Si ritiene cioè che il sistema dell'Euro sia abbastanza stabile da determinare per i mutui tassi compresi tra il 2% e l'8%. Non esistono però garanzie assolute.

Mutui a tasso fisso

La tranquillità innanzitutto. E' il mutuo più semplice che esiste, quello dei libri di scuola. Il tasso non cambia mai e le rate sono identiche dalla prima all'ultima. Privilegiando la sicurezza, la convenienza diviene un aspetto secondario che tuttavia può prendere anche forma quando le proposte si avvicinano alla soglia del 5%.

Mutui a tasso misto

Il periodo più importante è al sicuro! Per i primi anni si comporta come un mutuo a tasso fisso. Poi, ad una scadenza prestabilita continua come normale mutuo a tasso variabile. Il costo del periodo a tasso fisso cambia in base alla sua durata, che spesso può essere scelta dal cliente, in genere tra due e cinque anni.

Mutui a tassi miscelati (cocktail)

Dedicato agli eterni indecisi. Pur trattandosi di un solo contratto è come stipularne due. Il debito viene infatti diviso in una frazione che sarà regolata a tasso fisso e in un'altra da rimborsare a tasso variabile. Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione. La rata complessiva è data dalla somma di quelle delle due frazioni.

Mutui con tasso massimo (CAP & FLOOR)

Soluzioni col paracadute. Sono mutui a tasso variabile in cui l'escursione del tasso è limitata tra una base sotto cui non può scendere (tasso floor) ed un tetto oltre il quale non può crescere (tasso cap).

NOTA: quando i tassi sono molto bassi non si usa applicare il tasso floor, mantenendo soltanto il limite superiore.

Mutui con opzione

Il mutuo con una marcia in più. Alle scadenze programmate, ogni due anni circa, si può esercitare l'opzione, ovvero decidere se "saltare" dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

Mutui a rata fissa e tasso variabile

Geniale, salvo sorprese. La rata resta bloccata anche se il tasso è variabile. Le variazioni si sfogheranno sulla durata del finanziamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all'origine.

Mutui a rimborso autonomo

Faccio quello che mi pare... o quasi. Con questi mutui si può rimborsare una rata a proprio piacimento purché ad ogni scadenza vengano versati almeno gli interessi maturati. Andrà inoltre rispettato un piano di rientro del capitale che stabilisce le quote minime da raggiungere periodicamente. Il calcolo degli interessi avviene in base all'esposizione effettiva.

Mutui in valuta

Non è tutto oro quel che luccica. Finanziarsi in valuta è come andare a stipulare il mutuo all'estero. Per esempio in Giappone dove i tassi sono vicini all'1%. Le rate vanno però pagate nella valuta di qual paese, il che vuol dire che ogni volta bisognerà cambiare i nostri Euro accollandoci il rischio che il cambio si alzi.

Mutui a rate crescenti o decrescenti

Il futuro vestito su misura. L'effetto desiderato viene conseguito modificando le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante. Riducendole all'inizio e maggiorandole nel tempo si ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore. Con l'operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto.

Mutui a due tipi di tasso In questo caso il capitale mutuato è diviso in due parti, su una delle due si applicherà un tasso di interesse fisso e sull’altra un tasso variabile. Viene quindi offerta al richiedente una soluzione intermedia tra tasso fisso e tasso variabile.

Mutui a rata fissa e tasso variabile Questa tipologia di mutuo, pure essendo regolata a tasso variabile, prevede il mantenimento di una rata costante determinata al momento dell’erogazione. Eventuali variazioni del tasso andranno ad influenzare la composizione della rata senza però modificare l’ammontare e determineranno una variazione (in aumento o diminuzione) della durata dell’ammortamento.

Mutui con opzione In questo caso durante la durata del mutuo e con una scadenza programmata (ad esempio ogni due o tre anni) è possibile scegliere in che modo regolare il mutuo, se a tasso fisso o a tasso variabile. Quindi per tutta la durata del periodo si può esercitare l’opzione, ovvero passare indifferentemente da una formula all’altra (tasso fisso o variabile) fino alla scelta successiva.

Mutui a rimborso autonomo Si parla in questo caso di piano di ammortamento personalizzato. Il cliente, attraverso questa formula, può rimborsare una rata a proprio piacimento. Ad ogni scadenza deve essere versata almeno la quota interessi passivi maturati. Le quote minime da raggiungere periodicamente andranno stabilite nel piano di rientro del capitale. Il cliente è libero di decidere in qualsiasi momento di pagare la rata che desidera.

Mutuo a rata crescente Prevede un piano di ammortamento a rate (capitale+interessi) crescenti nel tempo. Quindi ad ogni rata ci sarà un aumento d’importo a seconda delle scadenze fissate a contratto.

Mutuo a rata decrescente Questa tipologia di mutuo, detto all’italiana, prevede un piano di rimborso a rate (capitale + interessi) decrescenti nel tempo. La rata è calcolata su una quota capitale costante poiché definito, alla sottoscrizione del contratto, dalla divisione del capitale richiesto per il numero delle rate previsto

Mutuo a tasso fisso

Il mutuo bancario è detto a tasso fisso in quanto, una volta scelto, il tasso non si modifica durante la vita del contratto e, di conseguenza, la rata rimane costante a prescindere dall’andamento del costo del denaro. Il mutuo a tasso fisso risulta vantaggioso se, dopo la stipula del contratto, si verifica un generalizzato aumento dei tassi, il contrario se invece i tassi diminuiscono. La costanza della rata nel tempo consente al mutuatario di gestire in maniera semplificata le scadenze previste per i versamenti periodici, soprattutto laddove non si prevedono rilevanti variazioni del reddito nel futuro. L’incidenza della rata sulla capacità di risparmio e la sostenibilità dei rimborsi sono di facile previsione. Tuttavia, la certezza della rata va bilanciata con il fatto che il tasso fisso, al momento della conclusione del contratto, si pone su livelli più elevati di quello variabile e quindi comporta, almeno nelle fasi iniziali dell’operazione, maggiori oneri per interessi. L’importo della rata può però essere mitigato agendo sulla durata del contratto di mutuo. Nella pratica, il tasso fisso si associa a durate più lunghe.

Mutuo a tasso variabile

Il mutuo è detto a tasso variabile quando la misura per il calcolo degli interessi si modifica nel tempo in relazione all’andamento del costo del denaro. La variazione seguirà quella registrata dall’indice cui il tasso stesso è stato agganciato, il più frequente dei quali è l’EURIBOR. La revisione segue la periodicità delle rate; se il rimborso avviene con cadenza mensile, il tasso variabile avrà un riferimento temporale pari al mese e si aggiornerà con la stessa frequenza. Viene quindi meno la certezza circa l’entità delle rate e, al momento dell’accensione, non si conosce il costo complessivo che l’operazione potrà avere. Chi richiede il mutuo a tasso variabile si espone al rischio di incrementi della rata in relazione a rincari del costo del denaro. Per contro, la misura del tasso variabile è inferiore a quella del fisso e, a parità di scadenza e di importo erogato, la rata iniziale risulta, anche in misura significativa, inferiore a quella derivante dall’applicazione di un tasso fisso. Pertanto, la scelta del tipo di mutuo deve essere attentamente ponderata prima della sua sottoscrizione. Il rischio di variazioni nella misura degli interessi nel tempo può comunque essere mitigato con la riduzione della durata del contratto. Di solito, il tasso variabile è associato a mutui con scadenze non molto prolungate.

Mutuo a tasso misto

Il mutuo è detto misto quando consente al mutuatario di passare da una rata costante ad una invece variabile durante la vita del contratto e viceversa. Si ha quindi l’opportunità di modificare la misura iniziale degli interessi nel corso della vita del mutuo sulla base delle aspettative circa l’andamento del costo del denaro. In tal modo si ha la possibilità di gestire in modo dinamico il rischio di tasso, contenendo gli effetti dei rialzi in caso di tasso variabile ovvero di ribassi in caso di tasso fisso. La facoltà tuttavia non è priva di costi aggiuntivi da riconoscere alla banca, i quali non sempre sono facilmente individuabili in quanto spesso impliciti nel tasso di interesse applicato.

IL MUTUO

Il mutuo è il contratto con cui una parte (il mutuante) consegna all'altra (il mutuatario) una somma di denaro o una quantità di beni che sarà restituita, insieme al prezzo del mutuo, a tempo stabilito. Il mutuo è infatti un contratto a titolo oneroso, per cui il mutuatario deve corrispondere al mutuante gli interessi, stabiliti con il consenso delle due parti. La differenza con altri tipi di finanziamento, come il credito al consumo o i prestiti, è che: - la durata del mutuo può essere a medio o lungo termine; - gli importi o il valore delle cose mutuate è superiore ai 31.000€; - il mutuo ha bisogno di garanzie reali per perfezionarsi. La ben nota onerosità dei mutui obbliga chi ha bisogno di richiederne uno ad impegni finanziari notevoli, perciò è d'obbligo soffermarsi con estrema attenzione sulla scelta della banca o dell'istituto finanziario a cui appoggiarsi, sulla scelta del tasso d'interesse e di tutte quelle clausole legate al contratto di mutuo. Acquistare, costruire o ristrutturare casa richiede di solito un impegno di denaro molto consistente. La famiglia media non sempre ha a disposizione l'intera somma per sopperire al proprio bisogno abitativo, per questo chiederà ad un istituto finanziario un mutuo, cioè un finanziamento che le consentirà di acquistare, restaurare o costruire un bene immobile, rimborsando il debito a rate ed in una prospettiva di medio lungo termine.La forma di mutuo più nota è infatti quella del mutuo immobiliare, sia che si tratti di prima casa, di seconda casa o di altri acquisti immobiliari.

Importi e durate tipiche dei mutui

I DIVERSI TIPI DI MUTUO

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali

• tasso di interesse prescelto
• durata
• tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo: possiamo quindi avere

• Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito

• Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento

• Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile

• Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela.

Come ottenere un mutuo

Sopra ogni cosa bisogna sapere che per ottenere un mutuo è necessario fare un compromesso o promessa di vendita.

Questo strumento giuridico darà modo di poter cercare la somma necessaria all’acquisto dell’immobile scelto. In seguito a questo si effettuerà, tramite atto notarile, la compravendita o rogito.

Bisogna considerare che ci sono dei parametri a cui in genere la banca fa riferimento per l’accensione di un mutuo.

Il primo passo è la compilazione di un questionario che possa far capire loro tutto il necessario perché possa dare un parere iniziale sulla fattibilità dell’operazione.

Il questionario riguarda ogni dato finanziario del richiedente come: anni di anzianità di lavoro, tipo di occupazione (soprattutto se dipendente o autonomo), debiti pendenti, reddito mensile ed annuo, valore dell’immobile per il quale si chiede il mutuo e la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione).

Gli elementi essenziali perché la banca dia parere positivo per la fattibilità della richiesta sono principalmente: l’essere single o già in coppia in quanto si sommano i redditi percepiti da entrambi i richiedenti, quindi conta il tipo di reddito e l’età del richiedente\richiedenti oltre ad ulteriori garanzie supplementari fornite da terzi che vi potranno essere imposte - tipo una fidejussione.

In genere la rata del mutuo si calcola su di un terzo dello stipendio mensile percepito dal richiedente.

La documentazione che nello standard ci andranno a chiedere sarà diversa a seconda del richiedente ma in genere le medesime cose richieste sono :

Una volta che la banca acquisisce tutta la documentazione necessaria per valutare un possibile finanziamento, fa un ultimo accertamento prima di formulare una proposta.

Si tratta di una perizia o valutazione tecnica sull’immobile, effettuata da un esperto chiamato apposta dalla banca, che verifichi quanto già in suo possesso.

Questo farà deliberare finalmente, il finanziamento richiesto.

La domanda di mutuo Per richiedere un mutuo è necessario compilare un modulo, predisposto dalla banca, nel quale bisognerà indicare: dati riguardanti il mutuo: importo richiesto, tipo di tasso, durata; dati personali: dati anagrafici, persone a carico, attuale occupazione, reddito, dichiarazione di non avere altri debiti ecc. dati riguardanti l’immobile: descrizione immobile e pertinenze, valore dell'immobile.

Grazie a questo modulo la banca potrà fare una prima analisi di fattibilità e successivamente richiedere tutta la documentazione necessaria.

Il parere preliminare di fattibilità Una volta ricevuta la domanda di mutuo la banca avvia la pratica valutando 3 elementi fondamentali: 1) compatibilità tra importo del mutuo e reddito del richiedente (nucleo familiare); 2) compatibilità tra importo del mutuo e valore dell'immobile (valore accertato da un perito della banca); 3) esistenza di garanzie supplementari (garante o fideiussione, ecc.)

Riguardo al primo punto le banche valutano la fattibilità dell’operazione attraverso il cosiddetto "rapporto rata/reddito": la rata, in genere, non deve superare 1/3 del reddito familiare mensile netto.

La documentazione necessaria

La delibera di finanziamento Una volta acquisita tutta la documentazione ed eseguiti i dovuti controlli (relazione notarile preliminare, perizia tecnica) la banca delibera sul finanziamento dandone comunicazione al richiedente e fissando la data per la stipula dell'atto pubblico. Esempi di casi di inammissibilità per i quali il mutuo non può essere concesso sono:

• Presenza di protesti;
• immobile proveniente da donazione o testamento;
• immobile oggetto di condono edilizio non ancora concesso;
• immobile già ipotecato
• immobile gravato da vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali;

Contratto di mutuo e consolidamento ipoteca Dopo la delibera di finanziamento il mutuo viene stipulato per atto pubblico davanti ad un notaio, e viene, altresì, costituita l'ipoteca. Il contratto di mutuo può essere stipulato tramite doppio atto, ormai in disuso, o mediante atto unico. Quest’ultimo è quello più utilizzato perché evita la stesura di atti aggiuntivi (atto condizionato e atto definitivo di erogazione e quietanza) consentendo la stipula di un unico contratto, contemporaneo alla compravendita.

L'erogazione del prestito avviene contemporaneamente alla stipula dell’atto. Tuttavia, l’intera cifra viene immediatamente riversata dal cliente alla banca come pegno a garanzia dell'iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi all’iscrizione dell’ipoteca, tempo stabilito dalla legge per il suo consolidamento, la somma viene definitivamente consegnata al mutuatario.

Per agevolare i clienti le banche solitamente concedono un prefinanziamento, rendendo subito disponibile tutta o solo una parte del mutuo, fino al consolidamento d’ipoteca.

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